Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Nedir? Ev Alırken Mutlaka Bilmeniz Gereken Farklar
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Nedir? Ev Alırken Mutlaka Bilmeniz Gereken Farklar
Ev satın alırken ilanlarda sıkça "kat mülkiyetli daire", "kat irtifaklı daire" gibi ifadelerle karşılaşabilirsiniz. Ancak birçok kişi bu iki kavram arasındaki farkı bilmediği için yanlış değerlendirme yapabilmektedir.
Hatta bazı kişiler "kat irtifakı varsa ev alınmaz", bazı kişiler ise "hiçbir fark yoktur" şeklinde yorum yapmaktadır. Gerçekte ise her iki düşünce de her zaman doğru değildir.
Önemli olan, taşınmazın hangi aşamada olduğu ve tapu kayıtlarının neden bu şekilde bulunduğunun doğru araştırılmasıdır.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan binanın bağımsız bölümlerinin önceden belirlenmesi amacıyla kurulan bir tapu hakkıdır.
Basit anlatımla; bina henüz tamamlanmadan önce, projedeki dairelerin, dükkânların veya diğer bağımsız bölümlerin arsa üzerinde paylaştırılmasıdır.
Örneğin yeni başlayan bir apartman projesinde;
- 1 numaralı daire,
- 2 numaralı daire,
- Zemin kattaki dükkân,
gibi bağımsız bölümler daha inşaat aşamasındayken belirlenebilir.
Kat İrtifaklı Ev Alınır mı?
Bu, vatandaşların internette en çok araştırdığı konulardan biridir.
Cevap: Evet, kat irtifaklı bir ev satın alınabilir. Ancak mutlaka araştırma yapılmalıdır.
Örneğin;
Yeni Yapılan Bir Binada
Bina yeni tamamlanmış olabilir ve iskan ile kat mülkiyetine geçiş işlemleri henüz tamamlanmamış olabilir.
Bu durum her zaman bir problem olduğu anlamına gelmez.
Çok Eski Bir Binada
20-30 yıllık bir binada hâlâ kat irtifakı bulunuyorsa bunun sebebinin araştırılması gerekir.
Örneğin;
- İskan alınmamış olabilir,
- Projeye aykırı değişiklikler yapılmış olabilir,
- Kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemler tamamlanmamış olabilir.
Bu nedenle sadece tapuda "kat irtifakı" yazıyor diye karar verilmemelidir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Genellikle bina tamamlanıp gerekli şartlar yerine getirildikten sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir.
Kat mülkiyetinde tapuda artık bağımsız bölümün resmi durumu daha net şekilde görülür.
Kat Mülkiyeti Daha mı Güvenlidir?
Genel olarak kat mülkiyetli bir taşınmaz, işlemleri tamamlanmış olması nedeniyle alıcı açısından daha güven verici kabul edilir.
Ancak bu, her kat mülkiyetli evin sorunsuz olduğu veya her kat irtifaklı evin problemli olduğu anlamına gelmez.
Bir ev satın alırken;
- Tapu durumu,
- Binanın ruhsat ve proje durumu,
- İskan bilgileri,
- Binanın fiziksel durumu,
- Üzerindeki ipotek veya şerhler,
gibi birçok unsur birlikte değerlendirilmelidir.
İskan ile Kat Mülkiyeti Aynı Şey midir?
Hayır, aynı şey değildir.
Bu konu en çok karıştırılan konulardan biridir.
İskan (yapı kullanma izin belgesi), binanın ruhsat ve projeye uygun şekilde tamamlandığını gösteren resmi belgedir.
Kat mülkiyeti ise, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet düzenini gösteren tapu türüdür.
Genellikle iskan alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş süreci tamamlanır.
İskan Alınmış Ama Tapuda Hâlâ Kat İrtifakı Yazıyor Olabilir mi?
Evet, olabilir.
Bazı binalarda iskan alınmasına rağmen kat mülkiyetine geçiş işlemleri yapılmamış olabilir.
Bu nedenle yalnızca tapuda yazan ifadeye bakarak kesin bir sonuca varmak doğru değildir.
Gerekirse belediye kayıtları ve tapu kayıtları birlikte incelenmelidir.
Kat İrtifaklı Eve Banka Kredisi Çıkar mı?
Bu da en sık sorulan sorulardan biridir.
Kat irtifaklı taşınmazlara bazı durumlarda banka kredisi kullanılabilir.
Ancak bankanın ekspertiz değerlendirmesi, taşınmazın yasal durumu ve bankanın kendi kredi politikaları etkili olur.
Bu nedenle her kat irtifaklı taşınmaza kesin kredi çıkar veya kesin çıkmaz demek doğru değildir.
Tapuda Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Nasıl Anlaşılır?
Tapu senedi üzerinde taşınmazın niteliği kısmında bu bilgiler yer alır.
Ayrıca Web Tapu sistemi üzerinden de taşınmaz kayıtları incelenebilir.
Bir daire satın almadan önce tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesi ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçebilir.
Gerçek Hayatta En Sık Karşılaşılan Sorunlar
Gayrimenkul piyasasında özellikle eski binalarda şu durumlarla sık karşılaşılır:
- 25 yıllık binanın hâlâ kat irtifaklı olması,
- Projeye aykırı yapılan balkon kapatmaları veya değişiklikler,
- İskan alınmadığı için kat mülkiyetine geçilememesi,
- Kat maliklerinin ortak hareket edememesi,
- Satın alırken tapu durumunun araştırılmaması.
Bu nedenle özellikle ikinci el konut alımlarında sadece dairenin görünüşüne ve fiyatına değil, hukuki durumuna da dikkat edilmelidir.
Sonuç
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, ev satın alırken bilinmesi gereken en önemli tapu konularından biridir.
Kat mülkiyetli bir taşınmaz genellikle daha tamamlanmış bir hukuki süreci ifade eder. Ancak kat irtifaklı bir taşınmaz da doğru şekilde incelendiğinde satın alınabilir.
Önemli olan tapu durumunun, belediye kayıtlarının ve taşınmazın mevcut durumunun birlikte değerlendirilmesidir.
Konya Ereğli ve Karaman'da Güvenli Gayrimenkul Danışmanlığı
Konya Ereğli, Karaman ve çevresinde ev, arsa, tarla ve ticari gayrimenkul alım satım süreçlerinde taşınmazın tapu durumu, hukuki kayıtları ve yatırım değerinin doğru analiz edilmesi büyük önem taşır.
Özcan AKTAŞ Gayrimenkul olarak gayrimenkul alım satım süreçlerinde profesyonel danışmanlık hizmeti sunuyoruz.
Gayrimenkul Uzmanı – Özcan AKTAŞ
📞 0543 306 14 99
🌐 www.ozcanaktas.com
